Los bienes raíces del condado de Miami-Dade registraron su décimo mes de ventas totales de viviendas existentes más alto en la historia y su segundo mejor mes de ventas de mayo, según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de MIAMI (MIAMI) y el sistema del Servicio de Listado Múltiple (MLS). .
“El rápido aumento en las tasas hipotecarias, de un promedio de 3% a 6% en los últimos seis meses, está moderando el ritmo histórico de los bienes raíces en Miami”, dijo el presidente de la junta de MIAMI, Fernando Arencibia Jr. “Aunque todavía se están logrando las mejores marcas de ventas, las tasas más altas están comenzando a restablecer el equilibrio en el mercado. Por primera vez desde julio de 2019, el inventario de viviendas unifamiliares de Miami aumentó año tras año. Busque menos guerras de ofertas, más días en el mercado y un enfriamiento de la tasa de crecimiento de los precios en los próximos meses”.
Segundo mejor mes de ventas de mayo en la historia
Las ventas cerradas totales de Miami en mayo de 2022 superaron a casi todos los demás mayos de la historia a pesar de las tasas hipotecarias más altas, la oferta más baja y los precios de venta más altos.
Las ventas totales de viviendas de mayo de 2022 en Miami disminuyeron año tras año (3198 en mayo de 2022 frente a 3536 en mayo de 2021), pero tuvieron un desempeño significativamente más alto que cada mayo fuera de mayo de 2021.
Las ventas de condominios existentes en Miami disminuyeron un 7,9 % año tras año, de 2176 en mayo de 2021, que batió récords, a 2005 en mayo de 2022, debido a la falta de inventario y al aumento de las tasas hipotecarias. Las ventas de viviendas unifamiliares disminuyeron un 12,3 % año tras año, de 1360 en mayo de 2021, que batió récords, a 1193 en mayo de 2022, debido a la falta de inventario y al aumento de las tasas hipotecarias.
El total de ventas de mayo de 2021 aumentó tanto porque se benefició de tasas hipotecarias del 3%, una mayor oferta (particularmente en condominios) y una demanda impulsada por la pandemia.
Muchas de las casas que se vendieron en mayo de 2022 tenían sus tasas establecidas en marzo y abril cuando las tasas hipotecarias estaban al 5%. 2018 marcó la última vez que las tasas hipotecarias estuvieron al nivel.
La vivienda es sensible al aumento de las tasas hipotecarias. Sin embargo, las ventas totales de viviendas en Miami en mayo de 2022 terminaron un 21,9% más que en mayo de 2018 (3198 frente a 2622).
El recuento total de ventas de viviendas de mayo de 2022 finaliza como el décimo mes de ventas totales de viviendas más alto en la historia del condado de Miami-Dade. Los 10 meses de ventas totales más altos se han logrado en los últimos dos años. Junio de 2021 sigue siendo el número 1 con un total de 4057 transacciones de viviendas en un solo mes.
Aumento de ventas de condominios de $ 400K- $ 600K en el mercado medio
Las ventas de condominios existentes en Miami con un precio de entre $400,000 y $600,000 aumentaron un 29,9 % año tras año a 426 transacciones en mayo de 2022. Las viviendas unifamiliares en Miami con un precio de entre $400,000 y $600,000 disminuyeron un 4,5 % año tras año a 447 transacciones en Mayo 2022, por falta de inventario.
Las ventas de condominios en el mercado medio están aumentando porque ahí es donde está el mayor inventario. Hay 2,6 meses de suministro para condominios con un precio entre $ 400K a $ 600K. Ese es el tercer rango de precio más alto en oferta, después de $ 1 millón más (6,2 meses de oferta) y $ 600K a $ 999,999 (3,9 meses). La demanda es tan alta que si Miami tuviera más oferta, tendría más ventas.
Los compradores globales también son importantes compradores de condominios. Con el aumento de las vacunas globales y las situaciones políticas inestables en todo el mundo, el sur de la Florida está viendo un aumento en los compradores de viviendas extranjeros.
A los extranjeros vacunados se les permitió reanudar los viajes a los EE. UU. en noviembre de 2021 y eso está generando más inversiones internacionales en el sur de Florida, el destino número uno en los EE. UU. para compradores extranjeros. Los compradores globales compran en Miami porque Miami es una ciudad global de clase mundial con mejores precios inmobiliarios que otras ciudades globales similares. Los compradores extranjeros se sienten como en casa con nuestra increíble diversidad y aceptación de todas las culturas, junto con todas nuestras comodidades.
Aumentan las ventas de condominios de lujo en Miami
Las ventas de condominios de lujo existentes en Miami ($1 millón y más) aumentaron un 8,8 % año tras año en mayo de 2022 a 322 transacciones, que se encuentran en un rango récord. Las transacciones de lujo unifamiliares en Miami disminuyeron un 5,1% año tras año a 258 ventas en mayo de 2022 debido al bajo inventario.
Los condominios de lujo en Miami cuentan con un inventario de 6,2 meses de oferta, lo que presagia un mayor crecimiento futuro en el sector dada la alta demanda. Hay 4,8 meses de oferta en viviendas unifamiliares de lujo.
Compradores de viviendas que dejan los estados cargados de impuestos para comprar en Florida (sin impuesto estatal sobre la renta), empresas nuevas en el mercado que se mudan aquí, tasas de interés bajas, el atractivo de la propiedad como cobertura contra la inflación, salarios en aumento y ahorros acumulados en los cierres, mercado de valores fuerte El rendimiento, la reevaluación de las necesidades de vivienda y los estilos de vida debido a la pandemia y la expansión del trabajo remoto son factores que impulsan la demanda de bienes raíces en el sur de la Florida.
El aumento de las tasas hipotecarias eventualmente debería desacelerar el crecimiento de los precios a nivel nacional, en Miami
Los precios de las viviendas están determinados por la oferta y la demanda. Una menor oferta y una mayor demanda crean precios más altos. La demanda de bienes raíces en Miami está en máximos históricos. El inventario de viviendas unifamiliares de Miami (2,2 meses) y condominios (2,5 meses) es bajo.
A nivel local, la mayor parte de las ventas de lujo en Miami también es parte de la razón del gran aumento año tras año en los precios medios.
Para luchar contra la inflación nacional, la Reserva Federal ha elevado agresivamente las tasas este año y tiene planes para más alzas. La alta inflación y la política de endurecimiento de la Reserva Federal son los principales impulsores del aumento de las tasas hipotecarias.
Las tasas hipotecarias han subido del 3% en enero al 6% en junio. En la misma hipoteca de $300,000, el pago mensual aumentó de $1265 en diciembre a $1800 hoy, según NAR.
Según Freddie Mac, la tasa de compromiso promedio para una hipoteca de tasa fija convencional a 30 años fue del 5,23 % en mayo, frente al 4,98 % de abril. La tasa de compromiso promedio durante todo 2021 fue del 2,96 %.
Se proyecta que la tasa hipotecaria alcance el 5,3 % para el cuarto trimestre de 2022, según NAR. Eso sigue siendo bajo en comparación con un promedio histórico de alrededor del 8% en los EE. UU.
A largo plazo, la esperanza es que las tasas más altas lleven a más días en el mercado (ofrece a los compradores más opciones). Las tasas más altas conducirán eventualmente a una moderación de la tasa de crecimiento de los precios. Con el enfriamiento de la tasa de crecimiento de los precios, el inventario total podría crecer más adelante. Históricamente, el inventario se expande seis meses después de que suben las tasas, pero el mercado actual no se parece a ningún otro.
Los precios de las casas en Miami no han comenzado a moderarse porque el inventario es bajo. Además, uno de los soportes de los precios de la vivienda son los alquileres y los alquileres están subiendo con fuerza.
Los precios medios de las viviendas unifamiliares del condado de Miami-Dade aumentaron un 15 % año tras año en mayo de 2022, pasando de $500,000 a $575,000. Los precios medios de las viviendas unifamiliares de Miami han aumentado durante 126 meses consecutivos (10,5 años), la racha más larga registrada. Los precios medios de los condominios existentes aumentaron un 27,7 % año tras año, de $325 000 a $415 000. Los precios medios de los condominios han aumentado en 128 de los últimos 132 meses.
El inventario de viviendas unifamiliares aumenta por primera vez desde julio de 2019
El inventario de viviendas unifamiliares aumentó un 0,2 % año tras año en mayo de 2022, de 2784 listados activos el año pasado a 2790 el mes pasado. El inventario de condominios disminuyó un 43,8 % año tras año a 5024 de 8946 listados durante el mismo período en 2021.
Los listados nuevos de casas unifamiliares en Miami disminuyeron un insignificante 0.7% a 1,813 de 1,826. Los nuevos listados de condominios disminuyeron 3%, de 2,598 a 2,521.
El suministro mensual de inventario para viviendas unifamiliares se mantuvo incluso en 2,2 meses año tras año, lo que indica un mercado de vendedores. El inventario de condominios existentes disminuyó un 58,3% a 2,5 meses, lo que también indica un mercado de vendedores. Un mercado equilibrado entre compradores y vendedores ofrece un suministro de entre seis y nueve meses.
El total de listados activos a fines de mayo de 2022 disminuyó un 33 % año tras año, de 11 730 a 7 814.
A nivel nacional, el inventario total de viviendas a fines de mayo fue de 1.160.000 unidades, un aumento del 12,6% respecto de abril y una disminución del 4,1% respecto del año anterior (1,21 millones). El inventario sin vender tiene un suministro de 2,6 meses al ritmo de ventas actual, frente a los 2,2 meses de abril y los 2,5 meses de mayo de 2021.
Los bienes raíces en Miami tuvieron un impacto económico local de $359.8 millones solo en mayo de 2022
Cada vez que se vende una casa, se impacta la economía: los ingresos generados por las industrias de bienes raíces (comisiones, tarifas y gastos de mudanza), los gastos relacionados con la compra de la casa (muebles y gastos de remodelación). ), multiplicador de los gastos relacionados con la vivienda (los ingresos obtenidos como resultado de la venta de una vivienda vuelven a circular en la economía) y la nueva construcción (las ventas adicionales de viviendas inducen una mayor producción de viviendas).
El impacto económico total de la venta típica de una casa en Florida es de $112,500, según NAR. El condado de Miami-Dade vendió 3198 viviendas en mayo de 2022 y tuvo un impacto económico local de $359,8 millones.
El volumen total en dólares de Miami sumó $2,810 millones en mayo de 2022. El volumen en dólares de viviendas unifamiliares disminuyó un 8,31 % año tras año, de $1,400 millones a $1,300 millones. El volumen en dólares de los condominios aumentó un 3 % año tras año, de $1,470 millones a $1,510 millones.
Las ventas en dificultades de Miami siguen cayendo, lo que refleja un mercado saludable
Solo el 1,2 % de todas las ventas residenciales cerradas en Miami fueron en dificultades el mes pasado, incluidos los REO (propiedades de propiedad de bancos) y las ventas en descubierto, por debajo del 1,7 % en mayo de 2021. En 2009, las ventas en dificultades compuesto por el 70% de las ventas de Miami.
Las ventas en dificultades totales de Miami disminuyeron un 35 % año tras año en mayo de 2022, de 60 a 39. Las ventas cortas y REO representaron el 0,5 % y el 0,8 % año tras año, respectivamente, de las ventas totales de Miami en mayo de 2022. Venta corta las transacciones disminuyeron un 44,2 % año tras año, mientras que los REO disminuyeron un 11,8 %.
El porcentaje de ventas en dificultades de Miami está a la par con la cifra nacional. A nivel nacional, las ventas en dificultades representaron menos del 1% de las ventas en mayo de 2022, sin cambios desde mayo de 2021
El porcentaje de ventas de Miami continúa superando a la nación, el estado
En Florida, las ventas cerradas de viviendas unifamiliares en todo el estado totalizaron 28 861, un 6,9 % menos año tras año, mientras que las ventas de condominios y casas adosadas existentes totalizaron 13 265, un 14,4 % menos que las 15 491 en mayo de 2021 Las ventas cerradas pueden ocurrir entre 30 y 90 días después de que se escriben los contratos de venta.
A nivel nacional, el total de transacciones de venta de viviendas existentes que incluyen viviendas unifamiliares, casas adosadas, condominios y cooperativas cayó un 3,4 % desde abril a una tasa anual ajustada estacionalmente de 5,41 millones en mayo. Año tras año, las ventas retrocedieron un 8,6% (5,92 millones en mayo de 2021).
El precio medio de venta en todo el estado para viviendas unifamiliares existentes fue de $420.000, un 21,8 % más que el año anterior, según datos del Departamento de Investigación de Agentes Inmobiliarios de Florida en asociación con juntas/asociaciones locales de agentes inmobiliarios. El precio medio estatal del mes pasado para las unidades de condominios y casas adosadas fue de $322.000, un 28,8% más que la cifra del año anterior. La mediana es el punto medio; la mitad de las casas se vendieron por más, la otra mitad por menos.
A nivel nacional, el precio medio de viviendas existentes de todos los tipos de vivienda en mayo fue de $407 600, un 14,8 % más que en mayo de 2021 ($355 000), ya que los precios aumentaron en todas las regiones. Esto marca 123 meses consecutivos de aumentos año tras año, la racha más larga registrada.
Miami Real Estate atrae múltiples ofertas, los compradores superan el precio de lista
El porcentaje medio del precio de lista original recibido para viviendas unifamiliares fue del 100 % en mayo de 2022, un 1,3 % más que el 98,7 % del año pasado. El porcentaje medio del precio de lista original recibido por los condominios existentes fue del 100 %, un 4,4 % más que el 95,8 % del año pasado.
La mediana de días entre las fechas de cotización y de contrato para las ventas de viviendas unifamiliares en Miami fue de 14 días, una disminución del 22,2 % con respecto a los 18 días del año pasado. El tiempo medio de venta de viviendas unifamiliares fue de 58 días, una disminución del 13,4 % con respecto a los 67 días del año pasado.
La mediana de días entre la fecha de cotización y la fecha del contrato para los condominios fue de 21 días, un 57,1% menos que los 49 días. La mediana del número de días para la venta de condominios fue de 67 días, una disminución del 28,7 % con respecto a los 94 días.
Ventas en efectivo en Miami 77.6% más que la cifra nacional en mayo de 2022
Las ventas en efectivo representaron el 44.4% de las ventas cerradas en Miami en mayo de 2022, en comparación con el 38.9% en mayo de 2021. Alrededor del 25% de las ventas de viviendas en EE. UU. se realizan en efectivo, según las últimas estadísticas de la NAR.
Los compradores en efectivo no se desaniman por el aumento de las tasas.
El alto porcentaje de compradores en efectivo refleja la posición superior de Miami como el mercado inmobiliario estadounidense preeminente para compradores extranjeros, que tienden a comprar en efectivo, así como algunos que se mudan de mercados estadounidenses más caros que pueden comprar más con las ganancias de las ventas de bienes raíces.
Las ventas en efectivo representaron el 52,7% de todas las ventas de condominios existentes en Miami y el 30,4% de las transacciones unifamiliares.
Para acceder a los informes estadísticos de Miami-Dade de mayo de 2022, visite http://www.SFMarketIntel.com
Nota: Las estadísticas de este comunicado de prensa pueden variar según las fechas de los informes. MIAMI informa estadísticas exactas directamente desde su sistema MLS.
Acerca de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de MIAMI
La Asociación de Agentes Inmobiliarios de MIAMI (MIAMI) fue fundada por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios en 1920 y celebra 102 años de servicio a los agentes inmobiliarios, el público comprador y vendedor y las comunidades del sur de la Florida. Compuesto por seis organizaciones: MIAMI RESIDENCIAL, MIAMI COMERCIAL; BROWARD-MIAMI, una división de MIAMI Realtors; JTHS-MIAMI, una división de MIAMI Realtors en el área de Jupiter-Tequesta-Hobe Sound; MIAMI YPN, nuestro Consejo de la Red de Jóvenes Profesionales; y el galardonado Consejo Global de MIAMI. MIAMI REALTORS representa a más de 60,000 profesionales de bienes raíces en todos los aspectos de las ventas, el marketing y el corretaje de bienes raíces. Es la asociación local de agentes inmobiliarios más grande de los EE. UU. y tiene asociaciones oficiales con 226 organizaciones internacionales en todo el mundo. MIAMI REALTORS acaba de lanzar su nuevo YPN Global y organizará el primer YPN Global Congress en marzo de 2023 en Dubái. MIAMI acaba de ser seleccionada para albergar el prestigioso Congreso Mundial FIABCI en junio de 2023. El sitio web oficial de MIAMI eswww.MiamiRealtors.com
